Γενικά

Νέα δεδομένα για τα αυθαίρετα

Αλλάζει για άλλη μια φορά ο νόμος για τα αυθαίρετα. Ποια είναι τα νέα θεσμικά εργαλεία. Τι προβλέπεται για τα παλαιά αυθαίρετα.

Της Φαίης Χρυσοχόου 

Αλλάζει για άλλη μια φορά ο νόμος για τα αυθαίρετα  και τη προστασία του δομημένου περιβάλλοντος. Μετά την παράταση των 45 ημερών το νέο σχέδιο νόμου έχει στόχο να μειώσει τη γραφειοκρατία  και να μειώσει το άναρχα δομημένο περιβάλλον στην Ελλάδα .

Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου απλοποιούνται οι διαδικασίες  έκδοσης και ελέγχου των αδειών δόμησης και αλλάζει ο μηχανισμός εποπτείας των αυθαιρεσιών και των μεθόδων αντιμετώπισης της αυθαίρετης δόμησης.

Τα νέα θεσμικά εργαλεία που δημιουργεί το νομοσχέδιο, μεταξύ άλλων, περιλαμβάνουν: 

Νέα διοικητική δομή, αυτή  του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος, που θα ασχολείται αποκλειστικά με τον έλεγχο και την ποιότητα του δομημένου περιβάλλοντος. Σε αυτά θα λειτουργούν τα Περιφερειακά Παρατηρητήρια που θα ελέγχουν την ορθή εφαρμογή της νομοθεσίας για την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος θα συλλέγουν και θα αξιοποιούν επιχειρησιακά δεδομένα και παρέχουν οδηγίες στα Τοπικά Παρατηρητήρια (μεταξύ άλλων σε αυτές τις αρμοδιότητες υπάγεται η κατεδάφιση αυθαιρέτων) 

Επιπλέον δημιουργείται   Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινοχρήστων Χώρων και αντιστοίχιση μέσω αυτής των τίτλων  Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), με τίτλους Εισφοράς Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου (ΕΠΙ). 

Η καταγραφή των αυθαιρέτων που έχουν εγκριθεί μετά την 28^η Ιουλίου του 2011 γινεται ηλεκτρονικά . 

Κάθε περίπτωση κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί εντάσσεται σε μία από 3 κατηγορίες που προβλέπει το νομοσχέδιο, ανάλογα με την περιοχή, τη θέση, τη χρήση, το μέγεθος και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του κτιρίου.

Κατηγορία 3: Αφορά κτίρια σε περιοχές εντός σχεδίου ή εκτός σχεδίου όπου όμως υπάρχει ασφάλεια δικαίου (εγκεκριμένο κανονιστικό πλαίσιο ,όπως κτηματολόγιο, κυρωμένοι δασικοί χάρτες, εγκεκριμένα ΓΠΣ,ΤΧΣ,ΣΧΟΟΑΠ κλπ). Σε αυτές τις περιπτώσεις η οικοδομική αδεία εκδίδεται αυτόματα, αμέσως μετά με την ηλεκτρονική υποβολή από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό του φακέλου, με όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις μελέτες.

Κατηγορίες 1 & 2: Πρόκειται για τις υπόλοιπες περιπτώσεις και η διάκριση αφορά κυρίως τη διαδικασία έκδοσης της άδειας (η πλήρης περιγραφή γίνεται στο άρθρο 36 του νομοσχεδίου). Εδώ απαιτείται έλεγχος και αυτοψία της Υπηρεσίας Δόμησης (ΥΔΟΜ), για τη διαπίστωση της συνδρομής συγκεκριμένων προϋποθέσεων που ορίζει ο νόμος. Επιπλέον διενεργείται προληπτικός έλεγχος επί των μελετών που συνοδεύουν τον φάκελο. 

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Πρόκειται για θεσμοθέτηση διαδικασιών δημιουργίας, υποβολής, ενημέρωσης και περιοδικών ελέγχων της ταυτότητας των κτιρίων. Σκοπός είναι η αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης του κτιρίου και των αδειών που το συνοδεύουν, ώστε να διευκολύνεται ο έλεγχος και η παρακολούθηση των μεταβολών κατά τη διάρκεια του χρόνου ζωής του. Η υποβολή όλων των απαραίτητων στοιχείων θα πρέπει να γίνει εντός 3ετίας για κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο ή στεγάζουν υπηρεσίες του και εντός 5ετίας για τα υπόλοιπα κτίρια. 

Προκειμένου οι περιφερειακές Αρχές να έχουν τους πόρους που απαιτούνται για την άσκηση των παραπάνω αρμοδιοτήτων, το νομοσχέδιο προβλέπει την εκχώρηση του 25% των προστίμων, για αυθαίρετες κατασκευές μετά το 2011, στην Περιφέρεια που αυτά ανήκουν και του 25% στον οικείο ΟΤΑ. Το υπόλοιπο 50% θα αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο για δράσεις περιβαλλοντικού ισοζυγίου.

Μεταφορά συντελεστή δόμησης

Στο νομοσχέδιο προβλέπεται η ενεργοποίηση του θεσμού της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης για την εξασφάλιση των κοινοχρήστων χώρων και των διατηρητέων κτιρίων. Ορίζονται αυστηρές προϋποθέσεις, στη βάση της νομολογία που προέκυψε από σειρά αποφάσεων του ΣτΕ. Παράλληλα διευρύνεται η δυνατότητα διατήρησης αυθαίρετων κατασκευών που έχουν υπερβεί τα επιτρεπόμενα  πολεοδομικά μεγέθη πάνω από 40%, με αγορά του υπερβάλλοντος συντελεστή δόμησης, μέσα από πολεοδομικό σχεδιασμό.

Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινοχρήστων Χώρων

Η Τράπεζα δημιουργείται ως ψηφιακή εφαρμογή από το ΥΠΕΝ και έχει σκοπό την αξιοποίηση και διαχείριση δικαιωμάτων δόμησης, για την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος και το δημόσιο συμφέρον. Τα δικαιώματα αυτά προκύπτουν από την αντιστοίχιση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης με τίτλους εισφοράς περιβαλλοντικού ισοζυγίου, που έχουν προκύψει από χωρικές και περιβαλλοντικές ρυθμίσεις.

Ζητούμενο είναι να επιτευχθεί η δημιουργία ελεύθερων κοινοχρήστων χώρων, η διατήρηση και αποκατάσταση κτιρίων πολιτιστικής κληρονομιάς και η αναβάθμιση πολεοδομικά και περιβαλλοντικά επιβαρυμένων περιοχών.

Παλαιά αυθαίρετα

Ως ημερομηνία ορόσημο για οποιαδήποτε τακτοποίηση αυθαιρέτου παραμένει η 28/07/2011 (ημερομηνία ισχύος του ν. 4014). Προβλέπεται, όμως, σειρά ρυθμίσεων που διευκολύνουν την προσαρμογή στο ισχύον πλαίσιο:

• δίνεται παράταση υπαγωγής για δυο χρόνια
• αυξάνονται οι δόσεις καταβολής του επιβαλλόμενου προστίμου, από 60 σε 80
• εξακολουθούν να ισχύουν οι απαγορεύσεις υπαγωγής των αυθαιρέτων που βρίσκονται σε αιγιαλούς, δάση, ρέματα, κοινόχρηστους χώρους, αρχαιολογικούς χώρους κ.λπ.
• αυξάνονται τα πρόστιμα σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές (περιοχές  NATURA, κ.λπ.)
• διευρύνονται τα κοινωνικά κριτήρια με αναστολή καταβολής των δόσεων σε μακροχρόνια άνεργους, δικαιούχους επιδόματος κοινωνικής αλληλεγγύης
• μειώνονται τα πρόστιμα για:
  • αυθαίρετες κατοικίες που έχουν κατασκευασθεί μεταξύ 1983-93
  • αυθαίρετα σε περιοχές εκτός σχεδίου και στις οποίες εκκρεμεί η  έγκριση πολεοδομικής μελέτης
  • αυθαίρετα υπόγεια – εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) - σοφίτες
  • στάσιμους οικισμούς κάτω των 500 κατοίκων που δεν είναι παραλιακοί και κοντά σε χιονοδρομικά κέντρα και που έχουν κατασκευασθεί πριν το 1993
  • τα κτίσματα που δεν έχουν οικοδομική άδεια αλλά έχουν υπερβάσεις δόμησης μικρότερες από 100 έως 500 τ.μ.

Νεότερα αυθαίρετα

Μετά από την 28/07/2011 δεν επιτρέπεται καμία ανοχή:

• Για αυθαίρετα που εντοπίζονται από το Παρατηρητήριο κατά την φάση κατασκευής, προβλέπεται άμεση κατεδάφιση με πόρους που θα προέρχονται από τα ίδια τα πρόστιμα.
• Για τα κτίρια που εντοπίζονται αφού έχουν ανεγερθεί, το πρόστιμο ανέγερσης από 30% που είναι σήμερα εκτοξεύεται στο 100% της αντικειμενικής αξίας του κτιρίου και στις περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές στο 110%.
• Τα πρόστιμα διατήρησης, για όσο καιρό διατηρούνται μέχρι να προγραμματισθεί και να υλοποιηθεί η κατεδάφιση τους, εκτοξεύονται από 5% στο 50%.
• Για πρώτη φορά θεσμοθετείται η ηλεκτρονική καταγραφή της όλης διαδικασίας, από τον εντοπισμό μέχρι την κατεδάφιση κάθε αυθαιρέτου.

Διαχωρισμός αυθαιρέτου – πολεοδομικής παράβασης

Για πρώτη φορά γίνεται διαχωρισμός των μικρών πολεοδομικών παραβάσεων, που έχουν περιορισμένο περιβαλλοντικό αποτύπωμα. Για αυτές προβλέπεται μόνο διοικητική διαδικασία επιβολής κυρώσεων, χωρίς ποινική δίωξη, καθώς και μικρότερα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται η αποσυμφόρηση της Δικαιοσύνης, ώστε να καταστεί ταχύτερη η εκδίκαση των σημαντικών υποθέσεων.